تضاعفت أسعار الوحدات العقارية أكثر من مرة خلال العامين الماضيين ومعها أصبح البعض يخشي من الفقاعة العقارية ولكن يتوقع مطورون عقاريون استمرار نمو القطاع خلال العام المقبل بنفس معدلات نموه خلال العام الجاري والتى تراوحت بين 20-25%، مستبعدين دخول القطاع نطاق الفقاعة العقارية. وذلك لكون استمرار الطلب على الوحدات المختلفة بأنواعها الثلاث سواء المحدودة أوالمتوسطة أو الفاخرة لايزال قويا، موضحين أن الطلب قد يشهد تباطؤا في بعض المواسم لكنه يعود مجددا لمستواه الطبيعي، الأمر الذي يمنع القطاع من السقوط في الفقاعة العقارية.
وكان المحلل الاقتصادي هانى توفيق قد حذر مؤخرا من دخول القطاع لفقاعة عقارية محتملة، إذ أن أسعار الوحدات بالتقسيط تتضمن فائدة تصل إلى 32% ومع تحقيق الدولة هدفها بخفض التضخم إلى 16% فإن ذلك يؤدى إلى تراجع أسعار العقارات إلى النصف. توفيق توقع أن تشهد العقارات التى تم بيعها في 2024 تراجعات كبيرا في قيمتها بما سيؤدي إلى انهيار الأسعار بصورة ملحوظة خلال السنوات المقبلة.
ولكن رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين قال إن العقار مخزن للقيمة بالنسبة للمصريين الذين يرغبون في حفظ مدخراتهم أما المضاربين فإن الأمر مختلف تماما.
و قال فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية، إن هناك خلطا بين العرض الحقيقي للوحدات المختلفة على أرض الواقع والعرض على الورق، مما يجعل الخبراء يقولون أن العرض يفوق الطلب وبالتالي يوجد فقاعة عقارية.
وطرح محمد البستاني رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة، سؤالا حول هل يوجد فائض في الوحدات العقارية المختلفة في مصر؟ يجيب البستاني بالطبع لا هناك طلب قوي مع دخول مصر كمقصد استثماري مؤخرا بالنسبة للعرب مع المشروعات العقارية العملاقة. وأضاف أن أسباب الفقاعة العقارية في مصر، غير قائمة، لمجموعة من الأسباب وهى أن السوق لايوجد فيه محتكرين للسلعة وبالتالي فإن سعرها الحالي هو سعر حقيقي قائم على آليات العرض والطلب.
” سعر الوحدة العقارية يتحد على أساس مجموعة من الآليات تشمل سعر الأرض والتضخم وفائدة الاقتراض، وتحدده الدولة وكذلك مواد البناء وهى تحدد بناء على أسعار الطاقة والأجور” بحسب البستاني. وأوضح أن التمويل العقاري والذي يعد أحد أهم أسباب الفقاعة العقارية لا تزيد نسبته عن 3%، حيث يمول 97% من الطلب عمليات الشراء من المدخرات وليس عبر الاقتراض الحكومي. وأشار إلى أن النمو السكاني في مصر لايزال قائما والطلب على العقار تبعا لذلك لايزال قائما.
” الحقيقة أن نموذج البناء في مصر، يقوم فيه المطور العقاري على تسويق مشروعه في البداية على الورق، ويبيعه جزء أو نسبة منه ثم يبدأ في التنفيذ خلال 3 إلى 5 سنوات وبالتالي فإن العرض الموجود هو عرض على الورق فقط وليس حقيقيا” وفقا لنائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين فتح الله فوزي. والذي يرى أن مصر بلد شاب حيث هناك من 800 إلى مليون حالة زواج سنويا 50% منهم يسكن في سكن عائلي والـ50% الباقي توفره الدولة والقطاع الخاص بواقع 90% من قبل الدولة و10% من قبل القطاع الخاص. و أوضح أن القطاع الخاص يوفر وحدات فوق متوسطة وفاخرة وهى في حدود 30 ألف وحدة سنويا مستبعدا مرور القطاع بالفقاعة العقارية ” الطلب في تزايد ولايزال العقار مخزنا للقيمة”.
